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地价涨幅超房价 房企拿地积极性正全面退烧
光阴>2019-05-16 14:30:29 来源:21世纪经济报导 点击:0 原文:点击检查
       土地市场降温趋向连续到2019年。

       华夏地产研究中央统计数据显示:2019年开年,一二线都邑卖地金额下降趋向显著。1月份,40个一二线都邑卖地2525.9亿,同比2018年下降15.4%,环比下调幅度到达了32.4%。

       全体看,最近几个月热门都邑土地成交额相对同比涨幅放缓。平均土地溢价率40个都邑有32个都邑出现溢价率下调。一家出售额排名在前十的房企高管奉告21世纪经济报导记者,“去年土地市场火热,尽管7月31日之后土地市场逐渐降温,但土地成交同比依然高增长。今年岁首年月市场尚未回温,房企土地贮备充裕,土地市场有所降温也很正常。目前,住房市场有待规复,只要住房市场安稳了,土地市场才会回归常态化。在此之前,房企会谨严拿地,基于补仓心态,随售随补。”

       退烧

       土地贮备对付房企来说是生计之本,土地贮备决定了未来企业的出售额高低,也决定了其获得资金的潜力大小,更是包管房企自己规模化的重要基础。持续稳固的土地贮备量是大房企持续规模化睁开的“压舱石”。房企拿地正呈现全面退烧趋向。

       中国指数研究院数据统计显示,在成交方面,2019年1月份,世界300个都邑共成交土地1958宗,环比削减43%,同比削减1%;成交土高空积8191万平方米,环比削减41%,同比削减3%。此中,室庐类用地(含室庐用地及包含室庐用地的综合性用地)609宗,环比削减42%,同比削减0.3%;成交面积3031万平方米,环比削减40%,同比削减7%;

       成交量下降同时,成交价钱也呈现下降趋向。数据显示,世界300个都邑成交楼面均价为2000元/平方米,环比削减6%,同比削减19%;此中室庐类用地(含室庐用地及包含室庐用地的综合性用地)成交楼面均价为3506元/平方米,环比削减8%,同比削减26%。

       房企拿地谨严立场在2019年开年表示尤为显著。华创证券调研申报显示,1月万科在土地市场获得广州、上海、北京等地10个项目和3个物流项目,拿地地区重要会合于一二线都邑。1月公司新增建面296.6万平方米,环比下降49%、同比增长10.9%;对应总地价129.9亿元,环比下降61%,拿地金额占比出售金额为26.6%;平均楼面价4379元/平方米,环比下降23.6%,拿地均价占比当月出售均价28.5%,较2018年下降11.4%。按出售均价1.5万元/平方米估算公司1月新增货值456亿元,略低于同期出售金额488.8亿元,拿地略趋谨严。

       58安居客房产研究院首席阐发师张波阐发认为,1月的土地市场必要从两个角度来看,一方面是季度性因素,因为临近春节,市场不但成交量萎缩,房企的拿地举动也在放慢,而2019年春节又相比2018年提前了小半个月,也间接影响到1月的土地市场;另外一方面则是房企心态变更,2018年市场降温,土地流标现象增多,的确对房企的全体心态发生了影响,也对近期房企拿地积极性发生一定影响。

       “土地市场相对付楼市是一个滞后偏向。2017年,一线、强二线楼市全线开端降温,土地市场2018年还在增长,最近几个月成交量开端下滑。这重要是因为,在楼市降温之后,土地市场也开端降温,分外是2018年的8月份之后,跟着世界热门都邑的楼市全面降温,土地市场降温态势很显著,所以出现土地流标,溢价率大幅下滑。溢价率目前已立异低。”易居研究院副院长杨红旭表示。

       土地市场将重点回归二线都邑

       开年土地市场降温除了市场因素也有季节因素。“一样平常来说,岁首年月推地的节奏会比较慢,所以从成交角度来看会表示得较为低调,这可能是土地市场退烧的一个原因。第二个原因便是从企业的投资拿地计谋角度来看,因为三四线都邑市场开端降温后,土地市场拿地有危险,所以排名前50的大品牌开拓商,会更看重一二线都邑,分外是聚焦二线都邑,因此拿地总量可能会出现下降,毕竟二线都邑的推地节奏比较慢,从相对量来讲,也没有去年下半年那么多。”同策咨询研究部总监张雄伟表示。

       就2019年土地市场全体走势来看,张雄伟认为,从大的趋向和企业计谋角度来讲,2019年土地市场重点会回归二线都邑。一线都邑虽然也比较好拿地,但是因为一线都邑推地量比较少。所以,房企会将重点放在二线都邑。比如,省城都邑、计划单列市等经济睁开环境比较好的都邑会作为布局重点。在中央都邑周边的三四线都邑可能会持续被存眷,其余三四线都邑可能会面对去库存的压力,拿地会比较谨严。全体而言,三四线都邑土地市场会持续降温,一二线都邑推地量岁首年月较少,估计到二季度以后,分外是下半年可能会增长。全体土地市场拿地的活跃度可能在二季度以后分外是下半年,在二线都邑会回升。

       杨红旭发现,最近两个月有一种新的迹象正在出现,大中房企的融资面有所宽松,力度、规模在增长,开拓区的资金面略有好转。所以最近两个月,少数的大中型企业拿地速率与2018年8月之后相比会有所加快,这说明,一些大中型企业认为一、二线都邑拿地机遇正在来临。不过,杨也认为,如果看世界的数据和大多数都邑的数据,2019年的土地市场仍然会持续低迷。因为2017年和2018年,全疆土地购置量都出现了大幅增长,房企土地贮备充足。因此,2019年,土地市场大概率会出现成交面积、成交金额的下滑、同比下跌。所以2019年土地市场大势是降温的,但是少数地区,一线、强二线都邑,土地成交会趋于活跃,这重要是因为大部分大中企业拿地布局的计谋战术,同等性地转向一、二线都邑。

       别的,根据全疆土地购置均价占商品房出售均价比重年度走势数据,杨红旭发现,这一比例正逐年走高,并于2017年到达历史峰值至68%。2018年,该比例有所低落至64%。“这一比例显示了房价与地价的相干。这个比值越高,说明开拓企业的拿地本钱越来越高,拿高价地的危险越来越大,因为地价已经涨幅超过了房价。2019年,土地市场仍然必要面对调剂。”

       上述房企高管也认为,今年上半年,土地市场仍会对峙相对平淡,估计下半年市场回温,土地成交有所规复,但整年土地成交不会再超过去年。

       张波认为,2019年世界楼市全体对峙稳固的大配景下,分歧房企、分歧都邑的土地市场依然会呈现分化、多样化、热门恒热等特色。全体来看,市场供给稳固,一线都邑供给量增长。房企拿地节奏呈现分化。热门一二线都邑的中央地块、有着大概念支撑的地区依然是房企的重点抢夺点,房企拿地更乐意支付更多本钱,抉择危险小、机遇大的地区,而危险相对较大的五六线及如下都邑,房企拿地会变得加倍理性。中小房企拿地的谨严度会持续晋升,部分中小房企甚至会主动退出部分都邑和地区,而大型房企拿地依然会对峙一定节奏,但在拿地的都邑抉择上或会出现一些变更。而土地供给的多样化仍将持续。2018年土地供给中,有室庐土地、租赁土地、包管性住房等。2019年还将可能有农村土地入市流转增长、小我土地进入租赁市场、养老相干土地增长的环境。

 


日期: 2019-05-16
地区: 广州 上海 北京
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