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[克而瑞]长租公寓名堂融资大解析
光阴>2019-05-16 10:10:40 来源:中房网 点击:0 原文:点击检查

       导 读 

  长租公寓规模的急速扩大,离不开本钱的支撑。

  ◎  文/ 房玲、易天宇、羊代红、洪宇桁

  自2015年起,中央多部分出台多项政策加快造就住房租赁市场,到2017年广东初次提出“租购同权”,而后世界12都邑试点住房租赁轨制,长租公寓迎来长足的睁开。在新的盈余点与转型必要的环境下,房地产企业、中介公司、旅店集团、守业公司等纷纷抢占长租公寓市场。如中介巨擘链家2011年树立“自如”品牌,目前已成为国内最大的长租公寓品牌之一。别的另有包含华住集团的城家、布丁旅店的漫果、魔方公寓等等。房企方面,据不完全统计目前TOP30房企中,已进军或表示将布局长租公寓的房企已到达了近20家,万科、龙湖、旭辉、碧桂园都已构成为了一定的规模。

  长租公寓规模的急速扩大,离不开本钱的支撑。在此配景下,政府也前后出台了一系列的支撑政策,为我国的长租公寓长足睁开造就了无力的融资环境。

  01

  长租公寓融资配景及现状

  1、政策春风支撑长租公寓融资

  长租公寓作为国度在房地产领域积极推动的重点睁开偏向,相干的盈余政策早在2015年就已经开端>2019年05月16日,住建部就发布了《住房城乡打造部对付加快造就和睁开住房租赁市场的指点意见》,提出要积极推动房地产投资信任基金(REITs)试点。

  此后国务院在2016年6月3日发布的《对付加快造就和睁开住房租赁市场的若干意见》中,明白提出要勉励金融机构向住房租赁企业供给金融支撑,同时也支撑相符条件的住房租赁企业刊行债券、不动产证券化产品,稳步推动房地产投资相信基金(REITs)试点。除此之外,国度发改委还在2017年8月15日发布的《对付在企业债券领域进一步防备危险增强监管和效劳实体经济无关工作的通知》中,明白表明相干部分可以或许或许积极构造相符条件的企业刊行债券专门用于睁开住房租赁业务。而除了世界性的政策,停止2017年12月,共有28个省级地方政府前后发布了对付造就和睁开住房租赁市场的指点文件,重要触及的关键政策包含允许商改住、勉励小我出租住房、供给金融支撑等方面,以增进地区住房租赁市场的睁开。

  进入2018年,中央中坚持了支撑住房租赁睁开的基调,出台了多项政策树立及强化住房租赁市场的睁开偏向,在多方面给予支撑和勉励。在资金支撑方面,政府在今年4月份发布的《对付推动住房租赁资产证券化相干工作的通知》中表达了对付房企停止住房租赁资产证券化的勉励。别的,银保监会在6月份发布的《对付保险资金介入长租市场无关事项的通知》中也市险资进入长租市场,为市场引入更多优质本钱。由此可见,作为长效机制打造的重要一环,住房租赁市场的打造在2018年中獾了政府的高度看重,为刺激市场良性睁开供给了环境上的支撑。

 

  2、股权融资为早期重要融资办法(略)

  3、资产证券化、债权融资突飞猛进(略)

  全体来看,长租公寓企业的融资办法情势多样,涵盖了资产证券化、债权融资、股权融资等,别的还包含有并购基金、众筹、P2P、租金贷、保理等等。

 

 

  02

  资产证券化:产品多样得当各种长租公寓

  对付规模较大的长租公寓企业而言,因为其融资信用较高,因而可以或许或许抉择危险较低的融资办法,比如刊行资产证券化产品,与银行等金融机构树立并购基金。这些融资办法的共同点在于融本钱钱较低,但是对付刊行企业的请求较高,因而得当拥有一定规模,且在稳固经营的企业。

  长租公寓的资产证券化重要有ABS/ABN、CMBS和类REITs三种情势,其操纵办法和对企业的请求均有差异。此中,因为ABS/ABN的底层资产为租金收益权,其原始权柄人无需拥有物业产权,故而冈勖情势门坎较低,可以或许供二房东类、分散式的轻资产类长租公寓企业应用。而因为CMBS及类REITS则必要原始权柄人拥有物业产权,故而仅有房企等重资产类长租公寓企业可以或许操纵,详细差别可见下表。

 

 

  1、ABS&ABN:门坎较低、适用规模最广

  租金ABS提高资产利用效力

  长租公寓的ABS或ABN,是房企、中介或经营商以公寓产权、预期租金或租房存款作为底层资产,在市场上公开募资的一种融资办法。最先出现于2017年1月,其时魔方公寓刊行了3.5亿元魔方公寓相信受害权资产支撑专项计划,从而成为了中国长租公寓领域的首单ABS。长租公寓ABS的出现,解决了长租公寓市场长期以来传统融资渠道繁多的成就,有用低落了融本钱钱,提高了融市力。据统计,2017-2018年,市场上共刊行了86.1亿元的长租公寓ABS或ABN,平均融本钱钱为5.6%,无力地推动了长租公寓市场的睁开。

 

 

  ABS无需业权门坎相对较低(略)

  2、CMBS:只得当重资产经营的企业(略)

  3、类REITs:政策支撑未来大有可期(略)

  03

  债权融资:规模企业颇具优势的融资办法

  1、专项债券:规模疾速增长、资金用途是监管重点

  专项债券未来刊行规模可期

  发改委于2017年8月15日发布《对付在企业债券领域进一步防备危险增强监管和效劳实体经济无关工作的通知》中,明白表明相干部分可以或许或许积极构造相符条件的企业刊行债券专门用于睁开住房租赁业务,住房租赁专项债券开端步入房企融资的舞台。专项债券刊行办法分为面向合格投资者公开拓行与非公开拓行两种。从上交所审核意见看,专项债券是否同意刊行根据两个生意所的反,监管层的存眷点会合在募集资金用途、是否存在重复融资、租赁住房性质三个重要方面。

  2017年12月28日,龙湖获批刊行50亿元租赁住房公司债,为国内首单住房租赁专项债券,实现为了国内住房租赁融资方面的新打破。停止2018年年末,据不完全统计,共有7家房企刊行了住房租赁专项债券,金额算计135.28亿元。与此同时,有动向刊行住房租赁专项债券的房企也不在少数。根据上交所公开信息和其余生意所部分消息,停止2018年末,除了已刊行专项债券的房企外,另有10家房企的住房租赁专项债券取得了生意所同意,若加上2019年1月部分获批刊行的债券,未刊行的住房租赁专项债券起码到达484.12亿元。

 

 

  长租公寓暴雷后资金用途遭严厉审查(略)

  2、中期票据:屡次小额办法更加机动(略)

  3、银行存款:更青眼开拓商及政府配景企业(略)

  04

  其余中小长租企业融资办法

  1、风投、私募股权融资:初创公司的重要融资办法(略)

  2、理产业品:众筹、P2P为项目输资造血(略)

  3、租金贷:租金贷乱象更是信用成就(略)

  05

  总结:构成良性轮回才是明智之举

  从2015年至今,我国长租公寓在政策的支撑下,从野蛮生长到乱象丛生,从自检自查再到综合治理,长租公寓的融资环境也发生了较大的变更:资产证券化持续遭到政策支撑;长租专项债券监管趋严;网贷及租金贷乱象接连整治等等。

  对付规模较大的长租公寓品牌而言,长租公寓的融资渠道无疑加倍宽广,办法包含有资产证券化、专项债券、中期票据等等。但对付规模较,甚至是初创的长租品牌而言,则能颠末过程股权融资、众筹、P2P、租金贷等办法停止。事实上不管是债权融资也好,网络存款也罢,不变的是提高企业的资金应用效力,支撑企业的进一步睁开。长租公寓企业在加大杠杆的同时,也切记不行图快图大,一味将融到的钱用于扩大规模,可以或许或许将部分的资金用于房租偿还及现有项偏向装修改革,晋升租客租住体验,并使股东权柄获得增长才是明智之举。别的长租公寓企业也更应从经营着手,增长物业附加价值,晋升利润空间,从而让长租公寓企业更快地走上良性轮回的轨道。

 

 

日期: 2019-05-16
地区: 广东
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