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出售额、利润大幅晋升,依旧难掩保利地产多宗高价地入市难的困境
光阴>2019-05-16 17:09:51 来源:天津房产信息 点击:0 原文:点击检查
   出售额、利润大幅晋升,依旧难掩保利睁开控股集团股份有限公司(如下简称“保利地产”)多宗高价地入市难的困境。

  保利地产日前披露计提存货跌价准备环境,多个项目算计计提存货跌价准备金额到达23.4亿元,削减2018年归母净利润20.1亿元。
 
  《中国经营报》记者梳理获悉,计提减值项目多为保利地产在2016年和2017年大举扩大时所获得的高价地,此中不乏地王项目。在楼市调控趋严的配景下,这些高价地项目与市场行情存在显著的落差,入市举步维艰。受访业内人士称,高价地入市出售的难题生手业较为特出,目前市场并未完全好转,即使没有限价政策,高价地项目也要面对亏本出售的局面。
 
  近日,记者走访保利地产此次计提减值的两个广州高价地项目,此中一个项目为地区地王。两个项目均已建起多栋高楼,但拿地两年半后也未入市出售,亦无楼盘宣传和预售信息,而且此时的地区房价显著低于项目实现盈余的程度。
 
  多个高价地项目计提跌价
 
  保利地产此次对可变现净值低于存货本钱的项目计提相应的跌价准备,所触及项目共有7个,包含合肥保利海上明悦、广州保利广钢219项目、广州保利广钢224项目和厦门保利同安新城通福路项目等。
 
  国泰君安证券阐发师刘斐凡奉告记者:“在房地产行业走弱、房价下跌的时候,上市房企计提存货跌价的环境是会有的,这会削减昔时的利润。”
 
  这是保利地产比年来存货跌价准备计提金额最为显著的一年。上述项目算计计提存货跌价准备金额到达23.4亿元,削减公司2018年末总资产23.4亿元,削减2018年归母净利润20.1亿元。
 
  记者梳理获悉,保利地产上述项目在2016年和2017年期间接踵竞得,多数属于高价地块,此中包含地王项目。这两年恰是保利地产大举扩大的时期,也是行业地价攀升的重要阶段,其新拓展项目分离为112个、204个,远超2015年的50个,总本钱分离为1214亿元和2765亿元。
 
  在被视为“地王年”的2016年,保利地产接连竞得广州保利广钢219项目、广州保利广钢224项目,楼面价均达4万元/平方米,改革地区地价程度。19.44亿元竞得的合肥保利海上明悦同是地区地王项目,溢价率达383.33%,室庐楼面价1.2万元/平方米。2017年土地竞拍热度未减,保利地产拿下厦门3个项偏向价值不低,各自楼面价约3万元/平方米阁下。
 
  据2018年财报,上述项目全体开拓进度缓慢,累计签约面积均显示为0,即未贡献出售支出。而且,大部分项目累计开工面积为0,项目开拓打造未有实质性推动。
 
  存货减值已多少反映出保利地产上述高价地项目入市的严情势面。某房产官网显示,合肥保利海上明悦地点的瑶海区室庐项目均价在9000元~1.7万元/平方米之间,普遍多数在1.3万元阁下,与合肥保利海上明悦的1.2万元室庐楼面价接近。别的,厦门同安区的房价程度也仅在2.5万元/平方米的程度,出现“面粉贵过面包”的环境。
 
  “高价地入市难题生手业中确切比较特出,分外是一线都邑和大部分东部中部的二线省城都邑,基本上都面对如许的成就。”同策集团首席阐发师张雄伟奉告记者,如今市场没有完全复苏好转,房企面对去化压力,“即使没有政府方面的价钱指点限制,高价地项目也很难入市出售。这些项目一旦要卖,大多数也是亏本的。”
 
  广州地区地王仍未入市
 
  早些年,保利地产被视为广州广钢新城的最大赢家,其在广钢新城接连拿下了多个项目,是广钢新城目前拥有项目数目至多的开拓商,业内由此将广钢新城戏称为“保利新城”。
 
  广州保利广钢219项目、广州保利广钢224项目2018年计提存货跌价准备金额分离为3.8亿元、7.1亿元,在保利地产此次计提存货跌价准备总金额中占比近半。
 
  光阴回溯至2016年11月,彼时保利地产风头正劲,在广州土地市场频频出手,其先因此25亿元拿下广钢新城AF040219地块,4.16万元/平方米的楼面价改革地区地王记载,让市场哗然。时隔3天后,保利地产又以40亿元的大手笔拿下邻近的广钢新城AF040224地块,该地块虽未打破由保利地产自己创下的地区地王记载,但楼面价同样高达4.11万元/平方米。而且,AF040219地块和AF040224地块配建面积分离为2.12万平方米、4.05万平方米,在计划容积率面积中的占比分离到达26%、29%。
 
  2013年12月,广州发布《广钢新城节制性详细计划(修编)通告》,明白把广钢新城功效定位为特色宜居新区。最先的几批土地楼面价在1.4万~2万元/平方米之间。
 
  而让保利地产加倍“尴尬”的是,时隔一个多月后推出的广钢新城AF040218地块,最终成交的楼面价也仅为2.2万元/平方米。
 
  2019年,保利地产在2016年拿下的广钢项目正在提速打造。停止2018年末,AF040219地块和AF040224地块的累计开工面积为0和4401平方米。
 
  近日,记者走访了解到,AF040219地块和AF040224地块被铁皮墙围蔽,里面已建起了多栋高楼,绿网环抱的工地传出功课声。不过,记者在工地周边并未见到出售中央,也没有看到任何项目案名的字眼和宣传海报。
 
  值得一提的是,保利地产为AF040219地块和AF040224地块引来“外援”。早在2016年,保利地产就在相干拿地公告中提到引入合作方共同开拓的打算,但引入合作方的举动直到2018年才实现。
 
  据广州住建局官网信息,广州市保越房地产开拓有限公司(如下简称“保越地产”)为AF040219地块和AF040224地块的打造单位。工商信息显示,保越地产树立于2016年6月30日,此前股东为广东保利房地产开拓有限公司>2019年05月16日,股东新增了芜湖长开投资中央(有限合股)和西藏双驰企业办理合股企业(有限合股),前者专一投资,后者触及企业办理。天眼查显示这三者的股份占比依次分离为70%、20%、10%。
 
  别的,记者查阅广州住建局官网获悉,引入合作方不久,保越地产在2018年5月以后获批多个对付AF040219地块和AF040224地块的施工许可证,这也意味着这两个项目在拿地一年半后才开端动工。
 
  地王周边上演“抢客”戏码
 
  此时,保利地产广钢新城高价地项目正面对着日益剧烈的市场竞争。作为广州主城区置业热门板块,这片集聚各大品牌开拓商的地区现已睁开一场对付楼盘出售的抢夺战。
 
  日前,记者在走访中发现,因为楼盘密集,广钢新城“抢客”现象剧烈,人流较为会合的开拓路俨然成为楼盘一条街,区内不少地位较远的楼盘在开拓路周边也设立了新营销中央,而且供给接驳车接送客户看房。
 
  别的,区内各大楼盘在关键地位挂起宣传海报,“中央公园头排物业”“加10万多10平方米”“现楼社区”“全城争藏”等字眼随处可见。而且,为了抢夺客户,几拨出售职员间接在街上手拿宣传海报,向路人及过往的车辆推介项目。另外,有区外的楼盘甚至也来抢夺客户,在广钢新城显眼地位挂上了大幅宣传海报。
 
  据出售职员的介绍,目前广钢新城在售楼盘普遍在5万元/平方米阁下。邻近保利广钢219项目、保利广钢224项偏向珠江金茂府售价约4.5万元/平方米,保利和光晨樾和保利碧桂园公园小道,重要户型的售价分离为5.3万元/平方米、5万元/平方米。
 
  在广州住建局官网,记者并未查到保利广钢219项目、保利广钢224项偏向预售信息。
 
  “这两个项偏向出售单价可能要接近6万元能力实现盈亏均衡,在开盘的初始阶段可能会面对亏损,出售压力比较大。”地产经济学家邓浩志向记者阐发,在接下来的两年内,广钢新城房价可能会有一定程度的上升,但幅度不会太大,因为目前广钢新城和周边地区的供给比较充足,“而且,如果房价上涨过快的话,也容易引来楼市调控。”
 
  事实上,保利地产广钢新城高价地入市出售遭遇困境,与拿地后广州楼市调控进级不无相干,市场在限购、限价、限售等措施的影响下敏捷降温。
 
  据华夏地产向记者供给的数据申报显示,广州楼市比年呈现量跌价稳的走势。2016年的量价齐升过后,2017年广州一手室庐网签成交88462宗,同比下跌31.1%,2018年同比下跌幅度缩小至18.9%。
 
  刘斐凡指出:“地王项目此中一个出售难点,是限价使得项目不赚钱,但如果因为限价而不入市出售,又会增长财政本钱和资金压力。”
 
  针对高价地入市、未来拿地方案等环境,记者致函采访保利地产方面,但停止发稿未获相干回应。
 
  

日期: 2019-05-16
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